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[摘要] 限购后,秦皇岛楼市成交量下降,而大部分项目价格横盘保持不动,虽有很多消息称卖方(开发企业和二手房业主)价格有所松动,但从实际成交来看,价格并没有出现明显下降,买家和卖家都在观望。
限购后,秦皇岛楼市成交量下降,而大部分项目价格横盘保持不动,虽有很多消息称卖方(开发企业和二手房业主)价格有所松动,但从实际成交来看,价格并没有出现明显下降,买家和卖家都在观望。
很多朋友问小编,为什么国家每次出台政策,房价都不会降,或者 的窗口期很短暂,稍纵即逝,而过后都是房价进一步上涨?小编根据自身多年从业经验和对行业的理解,加上对这么多年每次国家出台房地产政策市场前后变化的观察,现将房价变化背后的逻辑和大家分享:房价短期变化看政策(包括调控政策和金融货币政策)、中期变化看供求(土地市场、房产市场以及 开工等)、长期变化看城市化率、人口、经济。
下面以秦皇岛为例,具体阐述一下:
一、短期看政策
首先是房地产政策,近期政策大家都已经 了解,4月15日秦皇岛出台了限购政策,紧接着5月15日秦皇岛在之前限购政策的基础上启动了新一轮限购政策, 目标是使房产回归居住属性,打击 。此次限购对区域,购房套数、还有首付比例等均作出明确要求,效果当然立竿见影,价格没涨、甚至有些微跌(成交量数据暂时尚未给出,但根据400来电来看购房意愿明显下降)。有人问为什么没有大跌?这主要是由市场中长期因素和卖方的预期所决定,稍后会具体分析。
其次是金融政策,信贷收紧、利率提高,短期金融货币政策不利于行业发展。
近年M2增速
M2增速总体水平逐年走低,信贷宽松的时期过去了,现在有的开发商针对还款能力差、利率低的刚需客户不愿意房贷。
因此,从短期情况来看,目前的政策环境不利于行业发展,市场热度减弱也是理所应当的。
二、中期看供求关系
秦皇岛目前房地产市场的供求关系还是比较紧张的,这方面在过去文章讨论的比较多。首先是土地市场供应偏少,主要表现在主城区供应量并没有随着销量的上涨而扩大,新拍的土地大多集中在区县,南北戴河,市区的土地成交量寥寥无几。
秦皇岛近段时间土地成交情况
其次是市场上竣工量跟不上销售量的增长,主要表现为秦皇岛目前在售楼盘大多以期房为主,现房数量少且大部分存在一定缺陷,或总价高或口碑差或位置偏等等。
后就是秦皇岛市场库存低,出清周期在新政出台后也没有明显上升,现在出清周期不到半年,扣除那些与需求不匹配的产品,有效供应应该更少。
中期的供求关系会决定未来1-2年的房地产市场,如果单从从这方面来看,秦皇岛房价在未来1-2年不会有明显下降。
小编觉得秦皇岛房价上涨有其特殊性,2016年下半年秦皇岛的许多老牌房企开始进入尾盘销售,而近两年秦皇岛市场新项目少之又少,秦皇岛人的购房需求量增加与供应量不足导致了房价的小幅度上涨,而进入2017年以来外地的 客开始大量涌入秦皇岛,他们并非“善意”的到来使得秦皇岛的房价一路飙升,不仅房价高了,曾经那些被大家“嫌弃”的问题项目竟然也火了起来,秦皇岛房地产市场开始变得不理性,本地的有钱人也可是跟风炒起了房。
5月15日的秦皇岛 严限购令的出台大大的打击了那些 客,他们失去了在秦皇岛的购房资格,秦皇岛限购出台后辽宁东戴河的项目火爆起来,就足可以说明这一点,京津的 客转移了阵地。所以以此少了 客的秦皇岛的房价会降温,但是根据供求关系2-3年间大幅度 似乎不太可能,短期内房价平稳且回归理性应该可期。
三、长期看人口、城市化率、经济发展
先说经济发展,2016年河北省GDP总量 中秦皇岛位居第5位。
2016年河北省各市GDP与常住人口情况
其次是城市化率和人口。近几年秦皇岛的城市化率逐年升高,秦皇岛周边区县农村进城务工人员并在秦皇岛定居人员数量也在不断增加,他们将是秦皇岛购房的主力军。
从人口结构来看,如果在城市中,中 生人数 靠前,占比也靠前,会对秦皇岛市场未来有很大支撑。
总结,通过以上三方面因素分析,从中期、长期来看,秦皇岛房价上涨动力较足,但是目前由于政策原因市场暂时冻结,在没有其他 渠道的情况下,楼市还是比较安全的选择。房价过高与房价过低都不是我们所希望的,我们希望的是房价回归居住属性,回归理性。
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